Ulala
элита
Регистрация: 18/01/2005
Сообщения: 1809
Из: м. Академическая
|
|
Подумываем купить у ЛССМУ квартиру в строящемся доме с рассрочкой платежа до сдачи дома госкомиссии. Почитала договор, который странно именуется договор "предварительной купли-продажи"  Условия, на мой взгляд драконовские.  Например, возможность удорожания квартиры "по причинам не зависящим от продавца, но не более, чем на 10%" будем обсуждать с юристами и просить, чтобы исключили 
А еще на что обратить внимание? Какие пункты вам удалось исключить или, наоборот, добавить? Буду благодарна за любой ответ. Кто заключал подобные договора на квартиру, не обязательно с ЛССМУ? Всем заранее спасибо! 
--------------------
Юля(20.08.80) и ее любимый мальчик-пирожок Вадик (02.08.2004)
|
Сплюшка
старожил
Регистрация: 17/02/2004
Сообщения: 1177
Из: пр Просвещения
|
|
Сейчас строительные компании как раз стали практиковать такой договор. Но такие договора пока не предсказуемы в судебной практике. Дело в том, что такой договор не даёт право дольщику требовать регистрации права собственности. В судебном порядке можно лищь добиться понуждения к заключению основного договора ( по ГК ). А если на тот момент ещё не будет самого объекта? Тогда остаётся только взыскать обратно денежные средства. Вот только какую сумму...здесь надо очень внимательно просчитывать...
Я часто езжу в строительные компании на договора. Некоторые вообще не хотят ничего менять ( ЛЭК, в частности ), другие- только то, что не очень для них существенно. Главное, внести поправки туда, где могут быть разночтения и где есть т.н. договорённость сторон. А если что- либо итак положено в силу закона, но компания не хочет это вносить в договор- это не страшно, т.к. всегда в суде можно доказать ничтожность или несоответствие договора закону.
Это, кстати, в первую очередь касается и " драконовских" договоров. Основной принцип гражданского законодательства- равноправие сторон. Применение повышенной ответственности и несоразмерной ответственности одной стороны при полной или незначительной или неравной ответственности другой стороны является, ничем иным, как злоупотребление правом с намерением причинить вред другому лицу( ст. 10 ГК ), что может быть квалифицировано как мнимая сделка, совершённая для вида, чтобы только " вырвать" деньги с партнёра. Также это можно квалифицировать как " злоупотребление полномочиями" или " приченение имущественного ущерба путём злоупотребления доверием".
Обращать внимание надо на ВСЁ.
--------------------
Сплюшки - Елена и Василиса (05.04.2002)
|
KraSa
старожил
Регистрация: 31/01/2005
Сообщения: 1463
Из: Петербург, Гражданка
|
|
Поздравляю, что решлись покупать квартиру
Мы купили в Росстрое, нам сказали, что менять ничего не будут в договоре. Или так, или - покупайте у других. Но договор был лучше, чем у Невского синдиката.
--------------------
Александра и Александр
|
Bell
элита
Регистрация: 01/05/2003
Сообщения: 2601
Из: Москвы
|
|
Цитирую:
который странно именуется договор "предварительной купли-продажи"
Договор действительно именуется странно, если только Вы ничего не перепутали. Предварительным может быть ДОГОВОР, но никак не купля-продажа 
По-моему такой договор, да еще с пунктом об удорожании, защищает интересы ТОЛЬКО продавца.
Т.е. по сути они могут поднять цены, но Вы, заключив с ними такой договор ОБЯЗАНЫ в будущем заключить с ними основной договор и купить недвижимость по их ценам, даже если цена Вас и не устраивает и Вы передумали покупать квартиру у них.
Предусматривайте возможность расторжения предварительного Договора по Вашей инициативе в одностороннем порядке.
С другой стороны, если они закладывают возможность удорожания квартиры на 10%, то поднять цены например на 15% они уже не могут.
--------------------
Я и мой маленький Феликс.
|
Rita
участник
Регистрация: 18/12/2003
Сообщения: 163
Из: Невский район
|
|
Мы исправили пункт о размерах квартиры после ПИБа: не помню, что было конкретно изначально, смысл следующий, что при увеличении площади мы доплачиваем, а при уменьшении нам деньги не возвращают. Сделали: при изменении площади делается перерасчет денег. В результате произошло уменьшение и нам вернули деньги. 
--------------------
Ритуся
|
Ulala
элита
Регистрация: 18/01/2005
Сообщения: 1809
Из: м. Академическая
|
|
Цитирую:
По-моему такой договор, да еще с пунктом об удорожании, защищает интересы ТОЛЬКО продавца.
Т.е. по сути они могут поднять цены, но Вы, заключив с ними такой договор ОБЯЗАНЫ в будущем заключить с ними основной договор и купить недвижимость по их ценам, даже если цена Вас и не устраивает и Вы передумали покупать квартиру у них.
Именно так все и есть  Возможность расторжения договора по инициативе покупателя существует на любом этапе, с удержанием 5% штрафа от суммы внесенной предоплаты.
А кто ни будь мне объяснит, почему сейчас не заключают договора инвестирования средств в долевое строительство? А то при договоре предварительной купли-продажи квартиры, продавец не несет никакой ответственности при нарушении сроков сдачи дома.
В общем, я уже вторые сутки не сплю, договор выучила наизусть, с калькулятором даже в туалет хожу. Завтра подписывать договор, откажемся, наверное. 
У ЛССМУ трехкомнатная квартира 104 метра, с предварительным сроком сдачи 2 квартал 2007 г., даже с учетом новогодней скидки 5%, стОит 98 400$ (дол.=29.95)  За такие деньги можно купить квартиру в уже сданном доме. Единственное, что меня привлекает - возможность рассрочки платежа: 40% до госкомиссии и 60% - после.
Но все же не решусь за такую цену и при таком договоре купить квартиру в строящемся доме. 
--------------------
Юля(20.08.80) и ее любимый мальчик-пирожок Вадик (02.08.2004)
|
Lena29
частый гость
Регистрация: 24/11/2005
Сообщения: 46
Из: Приморский район
|
|
А как в самом ЛССМУ объясняют название договора. Раньше он у них назывался "договор о долевом участии..."? И что значит "предварительной"?
|
Ulala
элита
Регистрация: 18/01/2005
Сообщения: 1809
Из: м. Академическая
|
|
Цитирую:
А как в самом ЛССМУ объясняют название договора. Раньше он у них назывался "договор о долевом участии..."? И что значит "предварительной"?
В договоре чуть ли не в каждом разделе сказано, что данное соглашение не является договором о долевом участии в строительстве. А предварительная продажа означает, что стороны обязуются заключить договор купли-продажи после полной предоплаты покупателем стоимости квартиры и оформления продавцом права собственности. Т.е. я обязана выплачивать им деньги согласно графику до окончания строительства, а ЛССМУ продаст мне квартиру после сдачи дома госскомиссии и оформления ее собственности. Получается я деньги отдаю, но фактически в "подвешенном" состоянии Кроме обязательства продавца в будующем продать мне квартиру, которая еще не построена, других мер ответственности нет.
--------------------
Юля(20.08.80) и ее любимый мальчик-пирожок Вадик (02.08.2004)
|
Floresti
чукотская девушка
Регистрация: 22/01/2002
Сообщения: 6502
Из: В движении...
|
|
Почитав подобный договор, Вы теперь, наверно, не удивляетесь, почему я не рискнула влезть в первичку...
По теме - мои знакомые (он - юрист) не смогли договориться с ЛССМУ по поводу изменения договора. Зато уломали Петротрест  Убрали удорожание и штрафные санкции для покупателя.
--------------------
Маша (5 июля прошлого века), Пашкин-Чебурашкин (27 октября, милленниум!), Пушкин (1799-1837) и ежик (возраст не идентифицирован)
-----------------------------
- Ну почему всегда все так неправильно получается?
- Потому что когда правильно, мы этого не замечаем... (С)
|
Gaid
ветеран
Регистрация: 15/04/2005
Сообщения: 643
Из: пл. Мужества
|
|
Филькина грамота это, любой юрист запретит Вам такое подписывать.
--------------------
|
Ulala
элита
Регистрация: 18/01/2005
Сообщения: 1809
Из: м. Академическая
|
|
Цитирую:
Филькина грамота это, любой юрист запретит Вам такое подписывать.
Да нет, все законно. Договор о намерениях, так сказать. Только меня такое положение вещей не устраивает. Я рисковый человек, но не до такой же степени  Хотя, муж уговаривает рискнуть. Сначала я его уговаривал съездить в ЛССМУ, а сейчас, после того, как я просчитала варианты развития событий - он меня 
Если честно, уже ничего не хочу
--------------------
Юля(20.08.80) и ее любимый мальчик-пирожок Вадик (02.08.2004)
|
Marvel
элита
Регистрация: 10/06/2004
Сообщения: 2823
Из: Так меня закутали, что не знаю...
|
|
Цитирую:
Например, возможность удорожания квартиры "по причинам не зависящим от продавца, но не более, чем на 10%"
Я когда прочитала, да же подавилась (чай в это время пила).
Когда я заключала с ними договор такого не было (но изменить что либо у меня не получилась – но я и не юрист )
--------------------
Наша дружная семейка
Томик- домик (16.10.2002)
|
Gaid
ветеран
Регистрация: 15/04/2005
Сообщения: 643
Из: пл. Мужества
|
|
Законно то оно может быть и законно, но с тем же успехом законно было бы просто подарить им 40% стоимости квартиры безвозмездно (договор дарения)
--------------------
|
Lina
наш человек
Регистрация: 19/02/2002
Сообщения: 5911
Из: СПб, о.Декабристов
|
|
У нас не было удорожания, но был предварительный договор. Они не могут заключить с вами договор о долевом участии, т.к. платить вы будете 60% ПОСЛЕ госкомисии - т.е. не полностью участвуете в долевке. И купли-продажи тоже заключить не могут, т.к. объект не закончен строительством. Если вы оплатите до госкомиссии, то договор сразу перезаключат на долевку, если после - то на куплю-продажу.
--------------------
Хочешь изменить мир? - Начни с себя!
|
Boomsik
участник
Регистрация: 31/05/2004
Сообщения: 198
Из: Савушкина
|
|
"Они не могут заключить с вами договор о долевом участии, т.к. платить вы будете 60% ПОСЛЕ госкомисии - т.е. не полностью участвуете в долевке. И купли-продажи тоже заключить не могут, т.к. объект не закончен строительством."
Все правильно написали. Новая схема продажи , очень практикуется в Москве. На что обратить внимание... по следам наших ошибок. мы покупали кваритру уже после госкомиссии.
Такой пункт- что бы ваша квартира не находилась в залоге у банка, или строительная компания не имела права отдать квартиру в залог под обеспечение кредитов. Уточните формулеровку у юристов, я не спец.
мы заключили такой договор, хотя юристы нас отговаривали. Сейчас наша строительная компания уже оформила на себя собственность...но не может переоформить на нас...т.к. не решены все вопросы с банком. ( перезалог имущества) Ттт на днях все должно решиться
А совет : взвесьте все плюсы ( рассрочка," качество" дома, репутация строительной компании... может быть вид из окна, как в нашем случае) и минусы ( РИСК, право собственности будете ждать долго)
--------------------
Лена и Маша (15.04.04)
|
Gaid
ветеран
Регистрация: 15/04/2005
Сообщения: 643
Из: пл. Мужества
|
|
Я бы написал так:
Продавец не вправе совершать сделки, следствием которых является какое-либо обременение квартиры (в том числе залог, внесение права собственности или его части в уставной капитал предприятия и т.п. отчуждать квартиру в пользу третьих лиц, а также иным образом, в соответствии с действующим законодательством).
|
Сплюшка
старожил
Регистрация: 17/02/2004
Сообщения: 1177
Из: пр Просвещения
|
|
Цитирую:
:
А кто нибудь мне объяснит, почему сейчас не заключают договора инвестирования средств в долевое строительство?
Почему же не заключают? Если такая практика в ЛССМУ, то это не значит, что везде так. Дело в том, что хоть новый Закон " Об участии в долевом строительстве" пока не работает, застройщики уже начали обкатывать новые схемы привлечения денежных средств, которые не подпадают под действие закона.
Страховые компании в свою очередь очень настороженно относятся к таким договорам, страховать не хотят.
--------------------
Сплюшки - Елена и Василиса (05.04.2002)
|
Сплюшка
старожил
Регистрация: 17/02/2004
Сообщения: 1177
Из: пр Просвещения
|
|
Цитирую:
:
Если вы оплатите до госкомиссии, то договор сразу перезаключат на долёвку, если после-то на куплю-продажу.
Перезаключать уже ничего не будут. Когда пройдёт гос.комиссия, куплю-продажу, конечно, тоже не заключить. Собственности то всё равно ещё нет. До акта приёмки может быть только цессия (переуступка ), если найдётся другой правоприемник.
--------------------
Сплюшки - Елена и Василиса (05.04.2002)
|
Птичка
ветеран
Регистрация: 03/09/2003
Сообщения: 740
Из: Купчино
|
|
Вот здась еще можно посмотреть инфу http://www.badstroy.ru/bbforum/viewtopic.php?t=269&start=0
|
Lena29
частый гость
Регистрация: 24/11/2005
Сообщения: 46
Из: Приморский район
|
|
Да, еще в нашем договоре было много ошибок и нам переделывали несколько раз. То данные свидетельства о рождени ребенка были не наши, то доли расписаны не 0,3; 0,3 и 0,4, а 1/3; 1/3 и 1/4. Но это ошибки самого менеджера. Так что проверять надо все внимательно.
|
Lenysika
элита
Регистрация: 27/01/2004
Сообщения: 2791
Из: СПб, м.Ленинский пр.
|
|
тут соль в том, что написала Лина, если вы выплачиваете всю сумму ДО госкомисси, то вы являетесь участником долевого строительства, если вы платите после госкомиссии, то с вами уже заключают договор купли-продаже, правда для этого им нужно на себя оформить квартиру, а потом вам ее продать через нотариуса, что весьма стремно, так как 40 % вы им заплатите и они могут уйти в никуда но это в самом плохом случае, просто схема пока не обкатана и пока неизвестно что будет
а Договор Долевого участия с вами заключить не могут, если вы платите часть суммы после госкомиссии, вам не зарегистрирует тогда ГБР собственность (дольщиком является только тот, кто вложил средства в строительство дома), у нас как раз были проблемы в ГБР из-за этого, но нам там провернули немного хитрую схему (в СК) и все обошлось  хотите пишите в личку - объясню схему, может поможет чем 
--------------------
Ленуська и Сашулька (24.06.04)
Боулинг - единственное место, где можно пить пиво и при этом думать, что занимаешься спортом
|
ТатьянаЧТВ
гость
Регистрация: 15/02/2006
Сообщения: 1
Из: СПб
|
|
Вопрос .
При заключение предварительного договор купли-продажи квартиры(строящийся дом)нужно ли его где небуть регистрировать на дату заключение .В налоговой или у натариуса.
|
Dorothy
активный участник
Регистрация: 22/10/2004
Сообщения: 428
|
|
У нас был заключен такой предварительный договор купли-продажи на квартиру с ЛССМУ......внесены авансы.....мы уже потратили свои 10 тыс рублей на оценку...еще что-то там......и что.....расторгли договор и даже не вернули нам наши потраченные деньги......мы ходили к юристам....все в один голос сказали....что такие договоры не имеют юридической силы....и что можете попробовать в суде...но вряд ли....мы ессно связываться не стали....
|
barric
частый гость
Регистрация: 07/08/2005
Сообщения: 26
|
|
Простите, я не поняла. Вы ждали-ждали квартиру от ЛССМУ и так и не дождались? А они Вам даже внесенные Вами деньги за квартиру не вернули??? Или не вернули другие расходы, произведенные Вами?
|
LenaZ
частый гость
Регистрация: 08/11/2005
Сообщения: 54
Из: Рыбацкое
|
|
То же интересует ответ от Dorothy!
Можно поподробнее?!
Тут, наверное, много заинтересовавшихся.
|
LenaZ
частый гость
Регистрация: 08/11/2005
Сообщения: 54
Из: Рыбацкое
|
|
Куда же пропала Dorothy?!
|
Dorothy
активный участник
Регистрация: 22/10/2004
Сообщения: 428
|
|
ДА ТУТ я...тут.....просто чего-то забыла про этот топик
у нас была ситуация такая......мы хотели купить квартиру через ЛССМУ,а другие люди хотели ее продать через ЛССМУ(т.к. стоились с ними).....мы заключили предварительный договор купли -продажи,что мы покупаем,а эти люди нам продают( через ЛССМУ!!!!!!!)....внесли залог...по 500у.е.( мы и они)....и начали оплачивать оценку....экспертизу там какую-то..... так вот.....люди,которые нам хотели продать квартиру пошли на попятную и отказались продавать.......и хотя у нас был заключен предварительный договор.....никто нам денег не вернул(порядка 10 тыс рулей.....за оценку....и еще какую-то процедуру.......которые мы уже оплатили ,имея на руках договор купли-продажи)......сам залог,конечно,вернули 500 у.е.....а 10 тыс рублей мы потеряли по их вине....и никто их не вернул.....это я к тому,что даже имея на руках подписанный ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ договор купли-продажи......это еще ничего не значит........вот когда вы будете держать в руках св-во о собственности.....тогда да..... это уже гарантия.......а так...все может быть....все их договоры очень хитро составлены....почти на любом этапе можно отменить сделку
|
LenaZ
частый гость
Регистрация: 08/11/2005
Сообщения: 54
Из: Рыбацкое
|
|
Это правда! Но наша юрист нам объяснила, что в худшем случае у нас не будет квартиры, а вот деньги по любому вернут.
Кстати, есть какой-то закон о договорах предварительных, так в нём сказано, что при уклонении от заключения основного договора в течение года можно принудить через суд к этому и штраф-пени взять за ожидание.
Но как я поняла из беседы с юристом нашим и в ЛСС им проще преложить другую квартиру или вернуть дениги, чем тянуть до судов.
|
Dorothy
активный участник
Регистрация: 22/10/2004
Сообщения: 428
|
|
НЕ знаю....в нашем случае тогда то,что Вы называете НЕ БУДЕТКВАРТИРЫ- это было самое худшее....т.к. мы были завязаны на ипотеку...а там давалось пол года на поиск жилья.....очень долго искали эту квартиру.....и когда уже все было на мази и времени на поиск новой квартиры уже не было.....они расторгли договор на продажу
|
Сплюшка
старожил
Регистрация: 17/02/2004
Сообщения: 1177
Из: пр Просвещения
|
|
Речь сейчас о разных вещах. Есть предварительный договор, который предлагает подписать ЛС СМУ с ними, как с организацией ( у них заключен агентсткий договор с ЖСК "Авангард" и "Золотая гавань" )- вот о нем и речь. Договор более, чем спорный с юридической точки зрения. Практически не дающий никаких гарантий.
А у Вас, как я понимаю, предполагалась переуступка. В этом случае тоже возможно заключить предварительный договор, но уже либо трехсторонний, либо между Продавцом и Покупателем. Надо было сразу оговорить все риски и возврат понесенных расходов, в случае, если сделка не состоится. К тому же, передаваемые в счет обеспечения деньги, назвать задатком, тогда в случае отказа другой стороны по сделке, она должна вернуть задаток в двойном размере.
Я последнее время что-то зачастила в ЛС СМУ - и на Энгельса, и на Богатырский. Сложно с ними вести диалог. Но о чем-то договорится все же возможно.
--------------------
Сплюшки - Елена и Василиса (05.04.2002)
|
Гера
элита
Регистрация: 16/04/2002
Сообщения: 4098
Из: деревни Коломяги
|
|
Я смогла "оговориться" только благодаря "знакомству" в ЛССМУзаинтересованных людей. Мы покупали кв-ру от имени юр.лица в пользу сотрудника, соответственно нужно было кое-что из документов, кот. они обычно не предоставляют (агентский договор в частности). Все-таки получилось. (В той же ситуации в ЛЭКе нас просто послали, без вопросов, при том что речь шла о достаточно приличной сумме).
--------------------
Таня и Катюшка (29.11.02) и еще кто-то...к августу 
|
Предыдущее
Наверх
Следующее
Вид: Ветвями
Редактировать
Ответить
Цитировать
